Публикации: Форум «Среда для жизни». Типовая застройка. Часть I. За что

Показать фото



Итак, друзья мои, в Саратове прошел форум по развитию городской среды.
Понятие «комфортная городская среда» настолько далеко от нас с вами, что можно было бы просто пожать плечами и проигнорировать это событие, если бы не одно «но».

В течение ближайших двух лет Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) совместно с КБ «Стрелка» разработают федеральные стандарты по жилищному строительству и развитию городских общественных зон – как для уже построенных районов, так и для новых территорий.

Таким образом, теория может со временем стать реальностью даже для чебоксарских застройщиков и чиновников, а это уже совсем другой коленкор. Поэтому нам показалось нелишним хотя бы попытаться понять, что же в головах у людей, которые эти стандарты разрабатывают. Так сказать, поймать тренды и течения.
И, знаете, временами проступали мурашки на коже.

Итак, с чего же вдруг заговорили о комфортной городской среде именно сейчас?
Оглянемся назад.

Россия – страна индустриальной массовой застройки
Показать фото


Александр Дейнека. Эскиз мозаики «Мирные стройки». 1959–1960.

Отличить один спальный район от другого в разных городах практически невозможно. Сталинки, хрущевки, бесконечные панельки, разбитые тротуары, дворы, забитые машинами – всё это можно увидеть повсюду.
Говорят, что когда иностранец попадает в российский спальный район, он спрашивает: «а за что ваши застройщики вас так ненавидят?»

А они нас не ненавидят. Так надо было. В прошлом столетии для подобного строительства были основания.

Весь XX век прошел в условиях острейшего жилищного кризиса. В 1945 году при официальной норме в 5 квадратов на человека реальная составляла 3. Это сегодняшняя норма для СИЗО.

Старшее поколение помнит коммунальные квартиры и засыпушки. Личное пространство огораживалось занавеской и шкафом. Вся личная жизнь соседей была как на ладони.

Понятно, что когда население жило в таких условиях, главной государственной задачей стало обеспечить людей квадратными метрами. И вся советская цивилизация была выстроена так, чтобы гнать эти квадратные метры. В те времена было не до таких пустяков, как архитектурный облик строящегося жилья.

К слову, западная Европа до 70-х годов развивалась по тому же принципу, но потом там случилось важное для внешности городов событие: государство отстранилось от жилого домостроения, рынок перешел в частные руки. Появилась здоровая конкуренция. Люди уже не хотели жить где попало, и девелоперам пришлось перестраиваться на новые рельсы.

У нас подобное произошло всего двадцать лет назад. И когда огромные домостроительные комбинаты обрели конкретных собственников, тяжеленный маховик продолжал какое-то время крутиться по инерции. Застройщикам было важно сохранить свои мощности и реализовать квартиры, муниципалитетам – выполнить нормативы по строительству.

А потребители, люди, покупающие жилье, просто не знали, что можно по-другому.

Когда растешь среди безликой серости, сложно выставить застройщикам другие требования. Поэтому мы продолжали голосовать рублем за квартиры в гринфилдах.
– Имеются в виду одинаковые панельки в новых районах, лишенные как инфраструктуры, так и транспортной доступности.
Мы здесь, в Чебоксарах, знаем о таком не понаслышке, правда?

Показать фото


ru.wikipedia.org

Специалисты «Стрелки» приложили известную пирамиду Маслоу к рынку жилья и выяснили, что базовые потребности человечества типовая застройка обеспечивает более чем. Как мы помним, на дне этой пирамиды находятся физиологические потребности и потребность в безопасности.
Помните шутку о том, почему в России никогда не случится зомби-апокалипсиса? Потому что мертвяки не смогут преодолеть железную подъездную дверь, потом железную дверь на этаже и три железных двери в квартиру.

Что касается физиологии, то в большинстве квартир нашей страны есть отопление, электричество и водоснабжение. Это неплохой цивилизационный стандарт.

Показать фото




С более высокими потребностями все хуже. Потребность в принадлежности социуму требует вполне конкретной среды. Должны быть центр района, бульвар, магазины, парк, улицы-границы.

Потребность в уважении определяется престижностью района. В нашем случае это почти смешное понятие. Прописка вот разве что может внушить уважение.

Потребность в познании – увы.
Потребность в самопроявлении, высшая точка человеческого развития. Она реализуется самыми разными способами, но самая простая и очевидная - селфи. Вернее, место, где люди делают селфи. Они говорят: нам нравится тут, йоу! Как показывает практика, очень редко фото появляются в спальных районах. В центре города или в каком-нибудь парке, может быть.

Людям не нравится, где они живут.

И поэтому более чем у половины жителей нашей страны есть дача. Разумеется, не только для картошки – а чтобы хоть куда-нибудь выбраться из панельных джунглей.
И вот, говорят специалисты «Стрелки», мы удовлетворили первичные потребности людей, а вторичные – нет. Беда в том, что типовой подход вообще уничтожает саму возможность появления более высоких ожиданий. Одинаковые дома выжигают вокруг себя все живое.

Застройщики 20 лет воспроизводили советские модели микрорайонов, притом в худших их проявлениях: панельки в чистом поле, в отрыве от заводов, которые прилагались к жилью в СССР. В отрыве вообще от всего. Продолжать делать такое жилье дальше уже просто неприлично, и новые стандарты в том числе призваны переориентировать строительные компании.

Показать фото



Конечно, у разработчиков стандартов есть и другие цели, нежели просто ни с того ни с сего начать заботиться о душевном благополучии сограждан.

В 2015 году было построено 85 миллионов квадратных метров жилья (рекорд РСФСР в 1987 году составил 73 миллиона квадратных метров жилья). В 2016 чуть поменьше, но все равно объемы строительства очень высокие. И ставится задача: увеличить темпы строительства еще на 30 процентов.

Сегодня в России на человека приходится примерно 24 квадратных метра.

Если бы не интересы строительной индустрии, можно было бы сказать, что жилищная проблема в остром виде решена. Больше нет необходимости бесконечно гнать квадратные метры. Это заявление, которое вызывает негативную реакцию. Подождите! Как 24? А вот у американцев 70, у французов 60, а у скандинавов еще больше, давайте всех обгоним и перегоним!

Существует два вида девелопмента, один относится к эпохе до постиндустриальной революции, другой к эпохе после неё. Условно говоря, азиатская модель жилищного строительства и европейская.
Азиатский девелопмент: люди живут в таких домах, из которых очень удобно их выгрузить и отвезти на завод.
Европейский девелопмент: человек выходит из дома куда угодно, хоть в художественную мастерскую, хоть в компьютерную фирму.

Очевидно, что мы принадлежим к азиатской модели. И строительной индустрии это невероятно выгодно.
Если не хватает места под новое строительство, надо просто расти вверх. Менять пятиэтажки на двадцатиэтажки, двадцатиэтажки на сорокоэтажки, и так по кругу.
Это отложит наше приближение к европейской модели еще на несколько десятилетий.

Наверное, так бы оно всё и было, застройщики бы опять победили здравый смысл, маховик строительной отрасли продолжал бы производить типовые панельки. Но тут на сцену выступила, стыдливо прикрывшись веером малозаметных перемен, Её величество Демография.

Гигантская строительная индустрия пришла к развилке. Предложение начало превышать спрос. А скоро продавать безликие типовухи будет совсем некому.
На смену многочисленному поколению семидесятников-восьмидесятников идет немногочисленное поколение детей середины девяностых-нулевых.

Строительную отрасль нагоняет спад рождаемости, который подарил нам развал Союза.

Иксы, игреки и миллениумы
Показать фото



Согласно теории психолингвиста Евгении Шамис (к слову, выпускнице нашей чебоксарской гимназии № 4), в России есть следующие поколения, которые ведут себя совершенно по-разному и с которыми нужно говорить на разных языках.

1900-1923. Победители, heroes, строители.
1923-1943. Молчаливое. Silent.
1944-1963. Бэби-бумеры.
1964-1984. Поколение Х. 13 поколение, летящие, поколение MTV.
1985-2003. Поколение Миллениум. Поколение сети. Поколение next.
2004-2024. Поколение Z. Поколение национальной безопасности.


Это деление довольно условно и спорно, но целый ряд экспертов склоняется ко мнению, что строить и продавать жилье застройщикам придется учиться по-новому.

Стратегия развития отрасли должна отталкиваться от демографических изменений.

Кратко.

Молодежь – один из основных участников рынка, но доля таких покупателей будет стремительно сокращаться в ближайшую пятилетку.
Кроме того, молодые покупатели – это уже совершенно иное поколение, рожденное в современной России, и отношение к собственному жилью у них не такое трепетное. Они более легки на подъем, могут поменять работу и город из-за плохого вайфая, и задачей муниципалитета станет удержать молодежь, не дать ей утечь туда, где комфортнее.
Часть городов уже вступила в эту схватку, об этом я расскажу вам в следующей публикации.
А часть городов… Ладно, не будем о грустном. А то строители огорчаются.

Семидесятники и восьмидесятники («иксы» по Шамис, да-да, те самые, которые выросли в коммуналке за занавесочкой) ставят целью всей своей жизни купить квартиру. Сегодня большинство «иксов» уже закрыли первую ипотеку и приглядываются к новой покупке недвижимости: дети растут.
Это самая благодарная, многочисленная и (увы!) нетребовательная категория покупателей. Именно «иксы» покупают панельки в гринфилдах, потому что занавесочка же!

Я с этим сталкиваюсь всё время. Обращается, например, за консультацией какой-нибудь адекватный и разумный человек – мол, ты же знаешь все стройки города, где квартиру-то купить? Я начинаю раскладывать: качество здесь, инфраструктура там, скорость тут. «Спасибо», – кивает этот разумный человек и покупает долевку в гринфилде, панельке зато с отделкой, куда непонятно когда будет дорога и будет ли вообще.
Дешево же. А инфраструктура…
Да бог с ней. «Гранту» купит.


Но покупатели не только молодеют, но и двигаются в другом направлении. Старение населения – новый вызов для рынка жилья, с которым молодая частная отрасль еще не сталкивалась. По данным Росстата, на среднего пенсионера приходится порядка 35 квадратных метра жилья. Появляется вопрос избыточной площади, и скоро он встанет еще острее. Бремя владения недвижимостью растет и будет расти дальше, поэтому многие семьи с «опустевшим гнездом» начнут оптимизировать жилое пространство.

Что со всем этим делать, как жить и как строить, я расскажу вам на следующей неделе. Оставайтесь на связи.
Обсудить на форуме


← вернуться на список
Новости рядом по дате