Эскроу-счета – новый механизм защиты дольщиков. Что меняется?

Показать фото



Участие в долевом строительстве – дело азартное. Предусмотреть все «подводные камни», которые могут появиться на пути к новоселью, может только аналитик уровня бог. Порою притормаживают, а то и вовсе начинаются сыпаться гиганты строительной отрасли, чьей беды еще несколько лет назад ничто не предвещало.

В нашем регионе, к счастью, в последние годы недострои носят локальный характер, но мы помним и те времена, когда дольщики выходили на улицы, требуя справедливости. Или случалось, что вполне добропорядочный застройщик, который спокойно строил целые микрорайоны, вдруг «отхряпывал» себе кусок, который не мог «проглотить». И ввод в эксплуатацию откладывался с квартала на квартал, а дольщики, может, и хотели бы забрать обратно свои деньги, да кто же им просто так отдаст?! Всё в обороте. Ступайте в суд. И начинаются качели: в суд? Подождать? Подписать допсоглашение? Или в суд? Ну, а смысл?

Или вот недавний крах империи под названием Urban Group, оставившей за собой порядка двадцати тысяч дольщиков, – а как всё бодро начиналось…

«Давайте не будем это терпеть!» – решили законодатели и обратили свои взоры на Запад, где практика использования эскроу-счетов исчисляется десятилетиями.
Показать фото



Эскроу-счет как буферная зона
Принципиальное отличие старой схемы долевого строительства от новой в том, что теперь между дольщиком и застройщиком появляется посредник – банк.

Наш эксперт: Евгений Мидуков, начальник сектора финансирования недвижимости г. Чебоксары Волго-Вятского банка ПАО Сбербанк.

– С 1 июля 2018 года застройщик имеет право продавать квартиры по договору долевого участия двумя способами.


Показать фото


Старая, привычная схема: когда дольщик платит напрямую застройщику.
Для этого есть два условия.
Во-первых, введены ограничения для строительной компании. Она должна быть специализированной, с опытом работы не менее трех лет и площадью застройки не менее 10 000 квадратных метров. Есть ограничения на иные виды деятельности, на внешнее привлечение, предоставление займов и поручительств.
И самое главное: на момент получения проектной декларации у застройщика должно быть на счету не менее 10 % проектно-сметной стоимости дома.
Считаем на пальцах: если строительство стоит 500 млн рублей, то на начало строительных работ у компании должно быть 50 млн рублей.

Показать фото



Эскроу-счет как механизм защиты

Счет эскроу — специальный счет условного депонирования, на котором деньги копятся до выполнения определенных обязательств. То есть дольщик как бы отдает деньги за квартиру на хранение банку.

На этот счет покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует эти деньги до окончания строительства и перечисляет их застройщику только после передачи квартиры. Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно только после завершения строительства объекта недвижимости.

Это условие прописывается в договоре долевого участия (ДДУ), эскроу-счет принадлежит дольщику; соответственно, до сдачи дома в эксплуатацию застройщик не имеет права взять оттуда ни копейки.

При этом законодатель установил дополнительные полгода – на «разбежку». Сами знаете, у нас как: пока приберутся, пока качели установят, пока кусты в мерзлую землю воткнут, пока ключи новоселам передадут… Никуда не спешат застройщики, и если официально дом сдается 31 декабря, то в иных случаях въехать в готовое здание можно только к июню.

Эскроу-счет раскрывается примерно через шесть месяцев от указанной в ДДУ даты. После завершения всех процедур (включая акт приемки-передачи) деньги направляются либо самому застройщику, либо на погашение кредита банку (к банковскому кредиту мы вернемся чуть ниже).

Плюсы для покупателя долевки.
– Полная гарантия сохранения денег дольщика. Если жилой дом не будет сдан в эксплуатацию вовремя, то деньги вернутся покупателю. Если квартира приобреталась в ипотеку – пойдут на закрытие кредита.


  • Ипотечный кредит сразу перечисляется на эскроу-счет физлица и замораживается на время строительства.

  • Обслуживание эскроу-счета для физлица бесплатно.

  • Новые схемы эскроу-счетов применяются только по тем домам, где еще нет ни одного дольщика.

Если застройщик до 1 июля 2018 года уже заключил договора долевого участия, то он будет достраивать дом по старой схеме продаж.
Если строительство началось после 1 июля, но еще нет ни одного дольщика, то можно продавать квартиры по эскроу-счетам. Или так, или так. Один объект продавать сразу по двум схемам нельзя.
Переходный период, когда можно выбрать, продавать ли квартиры по ДДУ по старой схеме или по новой, продлится до 1 июля 2019 года.


Все застройщики, получившие разрешение на строительство после этой даты, будут строить жилой дом либо за счет собственных средств, либо за счет кредитных и продавать квартиры через эскроу-счета. То есть долевка в нынешнем виде уйдет в прошлое.

Показать фото



– Как это отразится на рынке?
Евгений Мидуков:
– Мы понимаем, что будет происходить консолидация строительных компаний, небольшие компании могут продать свои земельные участки более крупным. По новым правилам, застройщик может строить дом полностью за свой счет или привлекать в качестве инвестора банк, а прибыль получит только после ввода объекта в эксплуатацию.
Выгода покупателей прямая: стопроцентная гарантия возврата вложенных инвестиций – либо ключи, либо деньги.

Мы предполагаем, что спрос на проекты с эскроу будет выше, поскольку рынку предлагается совсем иной продукт – не виртуальная квартира, а реальные квадратные метры или возмещение инвестиций в случае нереализации жилого проекта.


К сведению: Сбербанк первым в Чувашии открыл эскроу-счет для квартиры в ЖК «Серебряные ключи» от строительной компании «Центр».
Директор компании Геннадий Иванов пояснил это решение:
– Новый способ заключения договоров долевого участия в строительстве жилья является взаимовыгодным как для застройщика, так и для гражданина, приобретающего жилое помещение.
Так, застройщик будет освобожден от ряда условий привлечения денежных средств граждан – обязательные отчисления денежных средств в компенсационный фонд, аккумулирование собственных средств в размере 10 % от общей стоимости строительства и других, а у участников долевого строительства минимизируются риски быть обманутыми при вложении средств в строящееся жилье.



Понимая, каким непростым будет переходный период, некоторые застройщики до 1 июля 2018 года получали разрешения на строительство пачками, чтобы в ближайший год продавать квартиры по старой схеме.

Банк финансирует строительство, если готова проектно-сметная, исходно-разрешительная документация, если у застройщика хороший опыт работы, а у объекта – перспективный геомаркетинг.

Сумма кредитования может доходить до 85 % всей стоимости проекта. Застройщик осуществляет выборки по мере выполнения СМР согласно утвержденному календарно-сетевому графику работ.

Банк заранее подготовился к изменениям в законодательстве: выделен центр специальных компетенций (Управление финансирования недвижимости), штат сотрудников по подготовке строительной экспертизы (консультирование, проверка расчетов по сметным стоимостям, последующий мониторинг строительства жилого дома) – и это бесплатно, в отличие от экспертизы и мониторинга в некоторых других банках.

Евгений Мидуков:
Как было раньше: застройщик продал десять квартир – залил фундамент. Потом продал еще пять квартир – купил кирпич. Из-за нехватки оборотки строительство то и дело приостанавливалось. Ведь всем известно, что проще всего квартиры продавать при высокой степени готовности объекта. А деньги нужны уже сразу. К тому же, к счастью подрядчиков, было принято расплачиваться бартером: ты мне – окна, а я тебе – квадратные метры.


Единая сумма на всё строительство сразу была у считанных застройщиков.

Как будет теперь: сколько денег надо согласно сводно-сметному расчету – столько банк и выдаст.
Срок строительства снизится, и можно будет сообщать своим контрагентам-подрядчикам, что средства на строительство (причем живые деньги) у застройщика имеются за счет фондирования Банка. Благодаря этому можно устроить между подрядчиками конкурс и выбирать лучшие предложения, в том числе по цене.

– Таким образом строительство подорожает?
– Возможно, на 8-10 %, потому что та процентная ставка, которая будет закладываться при финансировании, – это кредитный ресурс, в отличие от дольщика, ресурса беспроцентного.


Ставка ожидается средневзвешенная. Конечно, всё очень индивидуально и зависит от проекта. На начальном этапе это может быть 11-12 %. Эта ставка будет применяться в том случае, если у застройщика нет ни одного эскроу-счета. Но после того как вы продадите половину дома, на эскроу-счетах накопится половина суммы кредита, и банк снизит ставку до 8-9 %.

Взаимосвязь: чем лучше продажи, чем больше буфер эскроу-счетов, тем быстрее будет снижаться ставка.

Если сумма кредита будет равна сумме, накопленной на эскроу-счетах, то ставка может упасть до 5-6 %. Но она требует усилий со стороны застройщика в плане продаж квартир.

При этом возможно получить кредит по сути под ноль процентов, когда средства на эскроу превышают в два раза средства, выданные на строительство. Кроме того, деньги на эскроу застрахованы для физлица с лимитом до 10 млн руб. (по аналогии со страхованием вкладов банков).

С другой стороны, по новой схеме не нужно вносить платежи в компенсационный фонд.
Что это такое?


Раньше было страхование гражданской ответственности. Помните, при заключении ДДУ необходимо было платить страховку на квартиру?
Если дом по какой-то причине не был достроен, то страховая компания обязана была вернуть деньги. Но страховые компании тоже лопались.

Поэтому в прошлом году появился компенсационный фонд Российской Федерации, куда каждый застройщик отчисляет по 1,5 % от продажи каждой квартиры по ДДУ.

Предполагается, что ставки по компенсационному фонду будут повышаться и к концу года могут дойдут до 6 %.
Так вот: средние 8 % процентной ставки минус 6 % от продаж дадут незначительное колебание вверх в стоимости квадрата.

– А инфляция?
– В среднем дом строится год-полтора. В смету закладывается порядка 5-7 % непредвиденных расходов, инфляция не сыграет большой роли.
– То есть строительство должно двигаться быстрее?
– Оно и будет быстрее.


Плюс для застройщиков.
Если банк финансирует объект, то он становится очень заинтересованным в продажах его квадратных метров через свои ипотечные каналы продаж.

Плюс для покупателя: мотивация.
Пока застройщик не сдаст дом, никаких денег он не получит. И при желании сбежать в зону офшора ему придется делать это с пустыми карманами. Поэтому задача застройщика – как можно скорее сдать дом в эксплуатацию.


Скидка за нал, квартиры за кирпич, или Как строительную отрасль выводят из тени

Показать фото



Теперь покупать квартиры по долевке за наличку нельзя. Совсем-совсем нельзя, даже если очень хочется. С одной стороны, это не очень хорошая новость, потому что все мы краем уха слышали истории о волшебных скидках, которые предлагал отчаявшийся застройщик тем, кто купил у него долевку за наличку и вот прям сразу.

С другой стороны, кто из нас держал тот мешок наличных денег, в котором уместились бы все бумажные дензнаки ну хотя бы за однушку?

Любое привлечение средств по договорам долевого участия будет проходить через банк. Новые требования федерального закона заставили с 1 сентября текущего года каждого застройщика открывать спецсчета (счета сопровождения) по каждому выданному разрешению на строительство. И сейчас законодатели запретили застройщикам принимать наличку. Только полностью безналичный оборот.

Внимание! Если застройщик просит вас принести наличку за долевку – это незаконно.


– Законодатель уходит от бартерных сделок?
– Сейчас много квартир передаются по бартеру, потом это всё продается и перепродается генподрядчикам и подрядчикам. Но, поскольку теперь по схеме эскроу-финансирования банк выступает гарантом того, что дом будет сдан в эксплуатацию, он станет следить за целевым расходом средств, выделенных на строительство.

– Как это отразится на жилье?
– Мы говорим о том, что банки будут отдавать предпочтение проектам и застройщикам по следующим критериям.

  • Прозрачность бизнеса и отчетности, источники происхождения собственных средств, эффективность проекта и возвратность кредита, опыт, поддержка акционеров и качество управления (своевременность ввода объектов, маркетинговая стратегия).

  • Кредитование строительства – продукт высокой степени риска. Построит застройщик дом, а квартиры в нем никто не купит. А мы уже вложили деньги вкладчиков.

    Есть гипотеза, что сейчас новые районы будет развивать сложнее. Но пока она ничем не подтверждена. Если банк не будет видеть перспективы будущего района, его инфраструктуру, школы, дороги и того, как город будет участвовать в этом, то кредитование на новостройку будет получить сложно. Потенциальный спрос – самая важная оценка при кредитовании.


    – Что делать, если застройщик не уложился по срокам и понадобилось подписывать допсоглашение?
    – Здесь решают дольщики, подписывать это соглашение или нет.
    – Но я могу забрать свои деньги с эскроу-счета, если застройщик нарушает свои обязательства?
    – Договор можно при желании аннулировать, тогда договор ДДУ расторгнется, деньги возвращаются.


    В целом, эти законодательные инициативы напоминают и некоторые другие блага, спущенные сверху и кажущиеся принудительными. Закон об ограничении курения, например, или об обязательных ремнях безопасности, детских креслах. Сначала это всё вызывает бурю эмоций, но потом мы привыкаем, и нам уже кажется дикостью, что раньше было иначе.

    Единственный совет, который в новой ситуации можно дать дольщикам: очень тщательно выбирайте застройщика и применяемые им схемы финансирования строительства жилого дома; если это схема через эскроу-счет – обязательно обратите внимание на банк-партера. Он должен быть надежным.

    ОБСУДИТЬ НА ФОРУМЕ


    Партнерский материал


← вернуться на список
Новости рядом по дате