Публикации: Квартира в долгострое: головная боль или выгодная инвестиция?

22.07.2021
Слово «долгострой» у многих ассоциируется исключительно с проблемами. Перед глазами сразу встает печальная картина: обманутые дольщики с транспарантами и растяжками, оставшиеся без крыши над головой, рассказывают о своем неудачном опыте приобретения жилья и со слезами на глазах просят о помощи, на фоне угнетающей музыки. В общем, печально. Но есть и те, кто в покупке недвижимости в проблемном объекте видит выгодную инвестицию.

Схема такая. Квартира в долгострое сильно теряет в цене. Дольщики, уставшие ждать, массово продают неликвидную недвижимость, в попытке вернуть свои кровные, то же самое делают и подрядчики, получившие квартиры взаимозачетом за услуги. И тут в дело вступают перекупщики. Имеющие свободные средства, не боящиеся рисковать и умеющие ждать, они скупают квартиры в проблемных объектах по цене, значительно ниже рыночной. И, если все пойдет по плану, выгода от последующей перепродажи с учетом нынешних цен на рынке может составить 100, а то и более процентов. Давайте рассмотрим, действительно ли это выгодный бизнес, и с какими рисками можно столкнуться.

Показать фото



В Чебоксарах 14 объектов, официально признанных проблемными. Одни вроде строятся, но очень медленно, по вторым застройщик находится либо в процессе банкротства, либо уже банкрот. В последнем случае дальнейшую судьбу стройки решает Фонд защиты прав участников долевого строительства: объект или достроят, или выплатят дольщикам компенсацию по среднерыночной стоимости квадратного метра. В практике нашего региона опробованы оба варианта, но перекупщику, естественно, выгоден первый.

Чем хуже ситуация с долгостроем, тем, как правило, ниже стоимость квартир. Позицию 5 в Соляном застройщик «Алза» сдать планировал еще 2017 году, однако не потянул. В 2019 году дом был включен в Единый реестр проблемных объектов. Изначально федеральный фонд рассматривал вариант компенсации дольщикам средств, но позже передумал, и объект решили достроить. В марте этого года суд передал его региональному фонду, который планирует завершить строительство в 2023 году. На объект уже вышел новый подрядчик.

Показать фото


Если в прошлом году владельцы однушек пытались продать свои квартиры на нашем портале недвижимости CHEB.WS менее, чем за один миллион рублей, то сейчас предложений от физлиц уже нет. Но есть несколько объявлений от подрядчиков. Так, «ЧЗСМ» предлагает приобрести однокомнатные квартиры по цене от 1,1 млн рублей, а двухкомнатные - за 1,9 млн. То есть квадратный метр обойдется примерно в 32 тысячи рублей. С учетом того, что стоимость метров на первичном рынке даже в панельном доме на окраине города сейчас превышает 50 тысяч рублей, то указанная цена весьма выгодная.

Показать фото


Можно предположить, что в случае с позицией 5 в Соляном на цену влияет месторасположение. Но вот еще один пример, из центра города - проблемный жилой комплекс «Ривьера», застройщиком которого была Фирма «Старко». Этот дом фонд также решил достроить.

Показать фото


​Предложений по объекту не много, но зато какие: около 34 тысяч рублей за квадрат в двушке или трешке.

Показать фото


Интересные варианты есть и в соседнем, практически достроенном ЖК «Воскресенская горка». Этот объект уже перешел от обанкротившейся «Победы» во владения регионального фонда. Максимальный срок завершения строительства – сентябрь 2023 года.

Показать фото


Трехкомнатную квартиру в позиции 83 можно приобрести по цене 38-40 тысяч рублей за квадратный метр.

Показать фото


Приятные цены мы обнаружили и в другом долгострое центра Чебоксар, ЖК «Гагаринский» от «Альянс-Недвижимость».

Показать фото


Однушка в центре за 1,3 миллиона рублей и двушка - за 2,1 млн. Как вам такое предложение? Толкает на риск? Судьба проблемного объекта еще не решена, сейчас в суде рассматривается дело о банкротстве застройщика.

Показать фото


А вот яркий пример того, как может измениться цена на квартиру в долгострое в зависимости от сложившейся ситуации. Это ЖК «Гагарин» печально известного застройщика «Лидер».

Показать фото



В конце прошлого года, в то время, когда на стройфирме ставили крест, а в суде рассматривалось дело о банкротстве, однушку у отчаявшегося дольщика можно было купить всего за 1,1 млн рублей.

Показать фото


Прошло всего чуть более полугода с момента, когда «Лидер» сумел выбраться из долговой ямы (надеемся насовсем), и стоимость квадратных метров в доме выросла выше 50 тысяч рублей, а сам застройщик продает оставшиеся однушки за 60 тысяч рублей за квадрат. То есть цена подскочила более чем в два раза.

Показать фото


То же самое было и с высотками компании в микрорайоне «Кувшинка».

Показать фото


Одно из объявлений того времени по позиции 3: двушка площадью 61 квадратный метр по цене ниже двух миллионов.

Показать фото


Сейчас такой халявы уже не встретишь.

Показать фото


Еще ниже цены в долгостроях Новочебоксарска. В ЖК «Лазурный», например, есть предложения со стоимостью квадрата ниже 30 тысяч рублей.

Показать фото


Никаких решений по этому дому тоже пока не принято. Дело о банкротстве застройщика «Оргтехстрой» рассматривается в арбитражном суде.

Показать фото


В позиции 1 по ул. Советской от уже упомянутого выше застройщика «Альянс-Недвижимость» квартиры подороже.

Показать фото


Но тут и готовность дома равна 90 %, и вероятность завершения строительства выше.

Показать фото


А теперь перейдем к юридической стороне вопроса. Что нужно знать и к каким рискам быть готовым человеку, приобретающему недвижимость в проблемном объекте, нам рассказал и.о. генерального директора Фонда защиты прав дольщиков Чувашии Вячеслав Канищев:

- Рекомендует ли фонд приобретать квартиру у проблемного застройщика? Ответ - нет. Но если покупатель намерен приобрести квартиру именно в проблемном доме, наиболее оптимально совершение такой сделки на последних этапах строительства, когда объект практически достроен и запланирован к вводу в эксплуатацию в ближайшее время. При этом необходимо отдавать себе отчет, что, приобретая квартиру по более низкой, чем в среднем по рынку, цене, покупатель берет на себя более высокие риски. После подписания договора долевого участия покупателю стоит быть предельно внимательным и постоянно отслеживать ход строительства проблемного дома. А в случае признания застройщика банкротом необходимо своевременно обратиться с заявлением о включении его в реестр требований участников долевого строительства.

В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. По закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в указанный срок квартиру вы не получили, то имеете полное право требовать от застройщика уплату пени за каждый день просрочки. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства, а в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть договор в одностороннем порядке и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.

Второй вариант приобретения квартиры в долгострое - заключение договора уступки прав требования с подрядчиком или дольщиком. В этом случае есть вероятность наткнуться на мошеннические схемы (хороший тому пример - случай в ЖК «Восточный экспресс» на Восточном поселке - прим. ред.). Поэтому необходимо учесть все нюансы и особенности. Нужно обязательно проверить все сведения о застройщике, отсутствие у него финансовых долгов, ознакомиться с документацией на строительство. Выбрав объект для покупки, стоит посетить Росреестр, для того чтобы исключить факт наложения на дом или жилой комплекс ограничений или обременений. Если при покупке присутствует ДДУ, то должна быть обязательная его регистрация, таким образом покупатель оградит себя от двойных перепродаж. Лучше всего, если подрядчик также предоставит документ о том, что жилье передано за уже выполненные работы, то есть претензии со стороны застройщика нет. При проведении сделки необходимо проверить в договоре у подрядчика наличие пункта, в котором сказано, что застройщик дает право перепродажи выданных в качестве расплаты за работу метров.

Если договора уступки подписывается в стадии банкротства застройщика, то новый приобретатель прав должен будет заменить в реестре требований нынешнего участника строительства. Поэтому прежде чем подписывать договор, следует узнать, состоит ли нынешний дольщик в реестре имущественных требований на передачу жилых помещений.


Какие плюсы и минусы мы имеем в итоге:

+ квартира в долгострое по низкой цене к завершению строительства может подорожать в 2 раза

- не определены сроки завершения строительства
- может пострадать качество строительства
- необходимость постоянного контроля ситуации
- есть вероятность попасться на мошеннические схемы
- вместо квартиры можно получить лишь компенсацию.

Что думаете по поводу такого варианта инвестирования денежных средств? Вкладываться в долгострои прибыльно? Или риски всё же перевешивают выгоду?

Обсудить на форуме
Подписаться ВКонтакте
Подписаться в Telegram

главная новости республики недвижимость новости недвижимости строительство новостройка долгострой цены cheb.ws публикации

Похожие новости

Чебоксарец построил баню с теплицами на городской земле. Придется снести🡥
Мужчина купил участок площадью 583 квадрата и увеличил его в 2,6 раз за счет захвата городских земель, рассказали в администрации Чебоксар. Ранее чебоксарец приобрел земельный участок по улице Куйбышева....
«Удача» продолжает участвовать в развитии инфраструктуры поселка «Загорское»
В наш адрес поступают многочисленные вопросы, касающиеся дальнейшего развития инфраструктуры коттеджного поселка «Загорское» (Чебоксарский район, деревня Малое Шахчурино). В данном материале мы обобщим основные этапы проделанной работы и обозначим планы по предстоящей работе....
Жители Загорского выигрывают суды у застройщика, борются за дорогу и автобус до поселка
О проблеме с дорогами в коттеджном поселке Загорское Чебоксарского района на страницах нашего портала мы вам уже рассказывали, и не раз. Для тех, кому лень вспоминать, кратко опишем ситуацию....
На капремонт 5 километров дороги «Чебоксары-Сурское» выделено 344 млн рублей🡥
Управление автомобильных дорог Чувашии объявило открытый конкурс на капитальный ремонт пяти километров трассы «Чебоксары-Сурское» в Красноармейском районе.
наверх